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在二手房買賣過程中，由于戶口遷移引發(fā)的糾紛屢見不鮮，不少買房人遇到了賣家戶口遲遲不遷走，或者買了“學區(qū)房”卻無法落戶的糟心事。昨日，上海市二中院通報了該院3年來審理的因戶口遷移引發(fā)的房屋買賣合同糾紛案件，上海戶口，買房人請求現(xiàn)有戶口遷出的案件占86%。市二中院表現(xiàn)，法院無法判決遷移戶口，但買房人可以根據(jù)合同約定主意相應的違約金。
違約金達房款20%
據(jù)統(tǒng)計，自至7月，市二中院先后審理二審的涉及戶口遷移問題的房屋買賣合同糾紛案件共50件。占同期審理的房屋買賣合同糾紛案件總數(shù)的5%。其中，買房人請求現(xiàn)有戶口遷出的案件占總數(shù)的86%。
“案件集中在學區(qū)房及連環(huán)買賣中”，市二中院民一庭庭長肖大明介紹，在因戶口遷移引發(fā)的糾紛案件中，涉及學區(qū)房買賣的案件占25%，上海戶口，如房屋中已登記有多人戶口，現(xiàn)有學籍可能已被應用，影響學區(qū)房落戶。涉及連環(huán)買賣的案件占20%，如房屋中有賣房人或前手房屋所有權(quán)人的戶口，戶口登記人不配合遷出或無法遷出等。
肖大明說，的案件涉及案外人的戶口，即涉案房屋中除了賣房人戶口外，還涉及其親屬等其他案外人的戶口，或者前手房屋所有權(quán)人及相干人員的戶口。
當事人在二手房買賣過程中大多對違背戶口遷移任務的違約金進行了明確規(guī)定，如一般約定按房屋總價款的必定比例按日支付違約金。由于違背戶口遷移任務的違約行動持續(xù)時間較長，導致訴訟時違約金數(shù)額較高。“多數(shù)人5b4請求違約方繳納幾十萬元，也有部分請求的高達百余萬元，數(shù)額已經(jīng)達到總房款的20%?！?br>不遷戶口原因多樣
肖大明表現(xiàn)，“學區(qū)房”交易市場較為生動。留學生戶口戶口若報入上海市或區(qū)人才服務中心集體戶的附同意接受函原件；戶口若報入由業(yè)務管理部門推薦的集體戶口的，用人單位報上海市人力資源和社會保障局（上海市外國專家局）的請示函中須注明；戶口若報入本人購買的產(chǎn)權(quán)房內(nèi)的，附房屋產(chǎn)權(quán)證。有的當事人購置“學區(qū)房”，尤其是東城、西城等中心城區(qū)的平房，上登記為居住，但實際是過道，或?qū)嶋H面積非常小，有的甚至不到2平方米，無法滿足居住條件，在落戶中可能存在障礙?；蛞?qū)W籍應用限制等原因無法確保入學資格，導致購房目標無法實現(xiàn)。
還有買房人未預先調(diào)查核實，未與其他戶籍登記人明確戶口遷出任務，僅僅是賣房人答應讓其親屬遷出，以至于在合同履行過程中，涌現(xiàn)登記人不愿配合、根本找不到登記人，甚至登記人已經(jīng)逝世亡等情況，致戶口遲遲無法遷出。海歸上海落戶派出所的戶籍民警，負責登記造冊、記錄各家成員姓名、性別、年齡、職業(yè)、住址、成員關(guān)系等各類資料。
部分戶口的登記人沒有其他落戶地點，如有的賣房人賣房后租住“公租房”，有的老人以“賣房養(yǎng)老”的方法居住在養(yǎng)老院等，因“公租房”、養(yǎng)老院及私人租賃的房屋等不具備落戶的條件，導致戶口無法遷出。
■法官提5b4醒
提前核實戶口學位
肖大明表現(xiàn)，如果登記人不批準遷出戶口或不具備遷出戶口，或者涉案房屋有其他無法落戶的情況，買房人僅能根據(jù)雙方買賣合同的約定，主意相應的違約金，無法請求法院判決他人遷出戶口或判決其遷入戶口，公安機關(guān)亦沒有強制他人遷出戶口的權(quán)利。海歸上海落戶派出所的戶籍民警，負責登記造冊、記錄各家成員姓名、性別、年齡、職業(yè)、住址、成員關(guān)系等各類資料。但根據(jù)現(xiàn)有的戶籍政策，房屋內(nèi)現(xiàn)有的戶口不影響新的所有權(quán)人戶口的遷入，買房人取得房屋所有權(quán)后，可以辦理戶口遷入。
他提示，買房人應在簽訂買賣合同前懂得涉案房屋中的戶口登記情況，并在合同中明確約定房屋內(nèi)現(xiàn)有戶口的遷出期限及相應違約責任。以購置“學區(qū)房”為重要目標的買房人，應提前向?qū)W校及教導部門核實相干入學政策及涉案房屋學籍的應用情況。如果所在學區(qū)對學籍應用有限制，建議在合同中明確約定入學指標應用問題及相應違約責任。
如果雙方明確約定涉案房屋對應的學籍指標歸買受人應用，如果賣房人違約，有可能導致買房人購房目標無法實現(xiàn)，買房人請求持續(xù)履行合同的，那么買房人可在訴訟b68過程中向法院申請行動保全，禁止應用涉案房屋及該房屋對應的戶口的學位。